Monatlich in Immobilien anstatt in ETFs ansparen?

 

Immobilien sind eine Anlageform, die viele Vorteile mit sich bringt. Dennoch muss man sich zunächst genau in die Materie einarbeiten, damit das Anlageprojekt "eigene Immobilie" auch ein Erfolg wird. Der größte Vorteil von Immobilien liegt in deren sehr guten Beleihbarkeit bei den verschiedenen Banken. Dadurch entsteht ein sogenannter Hebeleffekt, durch den man bei einer entsprechenden Finanzierung ohne größere Probleme zweistellige Renditen auf sein eingesetztes Kapital erzielen kann. In diesem Artikel möchte ich mich einem speziellen Problem beschäftigen, das darin besteht, dass Banken in der Regel Immobilienkredite meist erst ab 50.000€ vergeben. Falls du dich zunächst mit den Basics der Immobilienanlage beschäftigen möchtest, empfehle ich dir, in diese Playlist von Alex Fischer zunächst reinzuschauen.

 

 

Gibt es überhaupt gute Immobilien für so einen Preis?

Sicher hörst du auch von allen Seiten, dass Immobilien so teuer geworden sind, sodass du dich fragst, wieso ich dieses Thema überhaupt anspreche. Der Grund ist folgender: Wenn man ein gutes Investment tätigen möchte, dann sollte eine Immobilie ungefähr mindestens 6% Bruttorendite abwerfen. Die Bruttorendite ist das Verhältnis vom Kaufpreis zur Jahresnettokaltmiete. Dies ist meist abzüglich aller Kosten die Grenze, um bei einer 100% - Finanzierung nach Abzug von Zinsen, Tilgung und Instandhaltungskosten noch einen kleinen monatlichen Überschuss gewährleisten zu können. Objekte, die diese Bedingung erfüllen, sind in den meisten Städten nicht einfach zu finden. Wenn aber, so haben diese durchschnittlich einen qm-Kaufpreis von grob 1.000€. Bei kleinen Einzimmerwohnungen wird man daher eine Gesamtinvestition von unter 50.000€ haben.

 

Des Weiteren eignen sich solche kleine Objekte perfekt für Einsteiger und Immobilieninteressierte mit noch geringem Eigenkapital, weil bei solchen Objekten die Summe und damit natürlich auch das Risiko überschaubar sind.

Bloß wie kann man solche Objekte finanzieren, wenn die meisten Banken sich quer stellen und Baukredite erst ab 50.000€ vergeben?

 

Die Lösung sind Privatkredite von Banken oder auch sogar von anderen Privatpersonen (sog. P2P-Kredite). Um für sich den möglichst besten Kreditvertrag zu finden, bietet sich die Benutzung von Onlinekreditvergleichsplattformen, wie Smava, an.

 

 

 

 

Welche Voraussetzungen sind dabei zu erfüllen?

Doch wie genau läuft so eine Finanzierung ab: Zunächst muss man bedenken, dass auch p2p-Kredite nicht an die günstigen Zinsen aus waschechten Immobilien-Bankkrediten herankommen, aber trotzdem eine günstige und sichere Finanzierungsmöglichkeit fürs gewünschte Objekt darstellen. Man muss natürlich immer noch eine gute Bonität mitbringen, um einen solchen Kredit zu erhalten – ansonsten sind die Anforderungen an den Kreditnehmer aber gering.

 

Hier ein Rechenbeispiel: Gehen wir von einem solventen Immobilienkäufer mit guter Bonität aus, so könnte dieser mit dem derzeit günstigsten Zins aus Krediten (je besser die Bonität, desto geringer auch der Zins) von einem Satz von 2,5 Prozent ausgehen (Kredite gehen schon ab 1,99% los). Bei einer Kreditsumme von 40.000 Euro würden die Zusatzkosten bei einer Laufzeit von 84 Monaten, also von 7 Jahren, ca. 3.640 Euro betragen und die Monatsrate ca. 520 Euro. Es ist zu erkennen: p2p-Kredite sind im aktuellen Zinsumfeld günstig. Ein weiterer Vorteil ist: Man muss keine Grundschuld ins Grundbuch eintragen lassen, es steckt also keine Bank hinter der Immobilie, die das Objekt pfänden könnte, und man kann die freie Grundschuld auch dafür nutzen, um für weitere Investments eine größere zusätzliche Sicherheit zu hinterlegen.

 

 

 

Die Finanzierung im Detail

Und wie sieht nun dieser Kredit im Zusammenhang mit einem getätigten Investment aus? Unter Berücksichtigung aller Kaufneben- und Instandhaltungskosten nehmen wir an, dass die Wohnung eine Nettorendite von 4,5% vor Steuern abwirft. Bei einer Investitionssumme von 40.000€ wären das 1.800€ im Jahr oder 150€ pro Monat. Der Einfachheit halber vernachlässige ich hier bei der Rechnung die Berücksichtigung des Steuersatzes und eventuelle Mieterhöhungen.

 

Also müsste man nun die nächsten 7 Jahre monatlich 370€ hinzuschießen, bis einem die Wohnung komplett gehören würde. Unterm Strich hätte man dann für ein Objekt, dass ursprünglich beispielsweise 35.000€ plus 5.000€ Kaufnebenkosten gekostet hat, insgesamt noch 31.080 € einbezahlt, um dann für den Rest seines Lebens sich monatlich einen schönen passiven Cashflow erfreuen zu können. Wenn du dich schon ein wenig mit Aktien auseinandergesetzt hast, wirst du vielleicht bei dieser Herangehensweise Ähnlichkeit mit einem Aktien- bzw. ETF-Sparplan feststellen.

 

Zunächst einmal siehst du, dass man kein großes Eigenkapital, wie es normalerweise bei Berufsanfänger der Fall ist, braucht, um mit Immobilieninvestment beginnen zu können. Im Vergleich zu einem Aktiensparplan mit 6% Rendite fällt die Vermögensbilanz nach 10 Jahren wie folgt aus:

 

Sparplan von 370€ mit 6% jährlicher Rendite: 34.479,87€

 

Die Differenz zum abgezahlten Objekt liegt bei ungefähr 5.500€. Die letzte Variable, die man noch berücksichtigen muss, ist die Frage, was das Objekt in 7 Jahren wert ist. Da streiten sich die Geister. Aber auch wenn das Objekt trotz Inflation in den 7 Jahren nicht an Wert gestiegen ist, wovon ich persönlich nicht ausgehe, fällt die Vermögensbilanz deutlich zu Gunsten der Immobilie aus.

 

Was denkst du über diese Herangehensweise? Stellt es eine Alternative zum klassischen ETF-Sparplan da? 

Wenn ja, dann empfehle ich dir dieses Buch als Einsteig in die Immobilienwelt: ErfolgReich mit Immobilien-Investments*.


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Kommentare: 10
  • #1

    Ex-Studentin (Samstag, 09 Juli 2016 21:42)

    Aktuell ist in den meisten Kaufpreisen die erwartete Wertsteigerung schon eingespeist. In meiner jetzigen Wohngegend nimmt man grob 90% vom Kaufpreis als wirklichen Objekt-Wert an. Eine Wohnung für 50.000 sehe ich nicht mal in meiner ländlichen Heimat, wo keiner mehr wohnen möchte. Absurderweise bekommt man aber alte Häuser für 100.000€ nachgeschmissen.. Liegt aber vielleicht daran, dass in meiner Heimat gefühlt einfach so viel Platz ist, dass es keine einzelnen Wohnungen gibt, sondern den Leuten immer gleich das ganze Haus gehört.

    Wie du weißt, bin ich aber ein Fan von Betongold und halte die Augen nach guten Angeboten offen.

  • #2

    Der Finanzfisch (Samstag, 09 Juli 2016 22:48)

    Hallo,
    aus meiner Sicht stellt die Investition in Immobilien in keinem Fall eine Alternative zu ETFs dar.

    Bei ETFs kann ich mit relativ geringem Zeit- und Geldeinsatz und mit relativ wenig Ahnung bereits breit diversifizieren und nicht viel falsch machen. Zudem habe ich eine sehr liquide Anlage, die ich jederzeit auflösen könnte.

    Bei Immobilien muss ich mich ganz genau mit den individuellen Gegebenheiten des jeweiligen Objektes beschäftigen und möglicherweise viel Zeit und/oder Geld in die Sanierung stecken und mich um die Probleme der Mieter kümmern. Darüber hinaus hat man durch den Hebel natürlich ein höheres Risiko, das man nur eingehen sollte, wenn man genau weiß, was man tut. Für die Diversifikation braucht man dann schon ein eher dickeres Portmonee.

    Um Missverständnissen vorzubeugen: Grundsätzlich sind Immobilien ein spannendes Thema und auch für mich könnten sie in Zukunft noch als Anlageobjekt relevant werden. Wenn man weiß, was man tut und sich viel Zeit nimmt, kann man hier durchaus gute Renditen erzielen.

    Beides sind gute Anlageformen, aber in meinen Augen für ganz unterschiedliche Zielgruppen.

    Viele Grüße
    der Finanzfisch

  • #3

    Kilian von Finanzdurchblick (Sonntag, 10 Juli 2016 09:45)

    @ Ex-Studentin: ich weiß, dass bei dir im Süden die Preise in einer anderen Liga spielen. Ich für mich kann dir auf alle Fälle sagen, dass in den Standorten, in denen ich investiere (Osnabrück und Leipzig), schon gute Objekte für 1.000€ pro Quadratmeter gibt.

    @ Finanzfisch: Selbstverständlich muss man bei Immobilien genau wissen, was man tut. Und der Einarbeitungsaufwand ist auch höher als bei Immos.
    Ich denke, dass sich Immobilien und Aktien ergänzen: Teurere Immos finanziert man sich mit einem normalen Baudarlehen, sodass sämtliche Kosten durch die Miete gedeckt sind. Nebenbei spart man sich Geld in Aktien an. So betreibt man doppelten Vermögensaufbau, da man einerseits Geld anspart und anderseits Schulden durch Tilgung und Inflation abspart.

  • #4

    Finanzielle Freiheit (Dienstag, 09 August 2016 21:35)

    Hallo,
    Ich habe große Zweifel, dass die Investition in EINE auf PUMP gekaufte Immobilie eine sinnvolle Alternative zu einem ETF Sparplan ist.
    Um nur zwei Argumente zu nennen:
    1) Dadurch, dass es sich nur um eine Immobilie handelt, hast Du überhaupt nicht diversifiziert
    2) Durch den Kauf auf Kredit nimmst Du ein großes Risiko und wahrscheinliche eine persönliche Haftung in Kauf.
    Viele Grüße,
    FF

  • #5

    Oliver (Dienstag, 16 August 2016 09:21)

    Hallo Kilian,

    hier hast du mal ein schönes Beispiel für das sog. "Rückwärtssparen" geschaffen.

    Ich muss meinen Vorrednern aber wenigstens bedingt Recht geben: Ganz so einfach wie in deinem Beispiel ist es in der Realität dann leider doch nicht.
    Auch ich sehe hier im Raum Stuttgart schon lange keine 1-Zimmer-Wohnungen mehr für 50k. Eigentlich habe ich die auch schon vor 15 Jahren nicht mehr gesehen. Und wenn, dann nur mit erheblichem Sanierungsbedarf; was ja wiederum die Investitionskosten erhöht.
    eine Einzimmerwohnung für 50k wird man wahrscheinlich nur noch in Entwicklungsräumen wie den neuen Bundesländern bekommen. Und hier ist dann das Risiko "Lage" entsprechend gehebelt.
    Im Grunde sollte man sich imho klar machen, dass hohe Immobilienpreise nur eines implizieren: Das hier mittelfristig nicht mehr die Rendite zu holen sein wird, die wir bisher gewohnt waren. Und das hängt mE mit dem absehbaren Renditeanstieg an den Aktienmärkten zusammen.
    5,0%+x an Rendite sind bei einer Immobilienanlage im Moment nur noch sehr, sehr schwer zu finden. Aber es gibt sie noch...wenn auch nicht mehr so leicht zu finden. :-)

    Beste Grüße

    Oliver

  • #6

    Kilian (Mittwoch, 17 August 2016 07:40)

    Hallo Oliver,

    klar! Wenn du den Markt in Süddeutschland betrachtest, dann hast du absolut recht. Dort ist es nur noch schwer bzw. oft unmöglich Objekte für grob 1.000€ bzw. einer guten Rendite zu finden.

    Aber in anderen Teilen Deutschland ist das möglich. Ich kann für mich beispielsweise die Städte Osnabrück, Leipzig oder Bremen nennen.

    Prinzipiell ist es sogar attraktiver, etwas größere Immobilien mit einem höheren Kaufpreis zu nehmen, weil man dann auf einen normalen Annuitätsdarlehen bei der Finanzierung zurückgreifen kann.

    Beste Grüße
    Kilian

  • #7

    datenraume.de (Donnerstag, 16 März 2017 10:25)

    Ich bin mir sicher, dass gute Immobilienobjekte kann man überall finden. Das wichtigste ist die Transaktionen mit Sicherheit zu behandeln.

  • #8

    Nick (Dienstag, 10 April 2018 14:49)

    Hallo

    danke für die tollen Tipps - habe sowas ähnliches schon auf https://coozzy.ch gesehen

    gruss Nick

  • #9

    https://coozzy.ch (Dienstag, 24 April 2018 14:59)

    hey,

    bin gleicher Meinung

    gruss Nick

  • #10

    Clarissa (Dienstag, 19 Juni 2018 08:42)

    Hallo,
    ich finde, die Pflegeimmobilie (Apartment in einem Pflegeheim) ist eine super Alternative zur normalen Wohnimmobilie. Sie erwirtschaftet im Schnitt 4-5% Bruttomietrendite und der Anleger muss sich um nichts kümmern: weder um Mieter, noch um Reparaturen, noch um die Verwaltung. Er hat mit dem Betreiber einen langfristigen Pachtvertrag geschlossen (20 Jahre und länger), so dass er auch bei Leerstand seine Miete erhält.
    Habe selber so eine gekauft - über einen Anlagezeitraum von 25 Jahren zahlt sie sich von selber ab.